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最近广东宅基地确权新政彻底引爆农户圈!2026年1月30日起正式施行的《关于妥善处理农村不动产登记历史遗留问题的若干意见》,被大家称为“民心新政”——无证老宅、超规房不再是“确权死结”,最快18天就能拿到不动产权证书,困扰千万农户几十年的“房子没证,心里不踏实”的心病终于有了完美解决方案。作为常年关注涉农政策、帮粉丝解读过不少民生福利的过来人,我太懂大家的痛点了:房子住了一辈子,拆迁补偿、流转交易、子女继承都没保障,总怕哪天变成“无根房”。今天就用最实在的大白话,结合政策原文、官方流程、地市细则和真实案例,把这份民生红利拆得明明白白,看完就能直接上手办理,千万别错过这波政策福利!
一、新政核心突破:3类“问题房”彻底解套,以前办不了现在轻松办
过去很多农户的房子因为“没手续、超面积、户口迁走”等原因,确权申请屡屡被拒,这次新政直击痛点,明确3类历史遗留房屋均可确权,还划了清晰的时间界点和认定标准,真正做到“尊重历史、为民利民”,政策有效期长达5年,覆盖全省所有农村地区。
1. 无证老宅:2020年前建成,权属无争议就能办
新政划了明确“时间红线”:2020年3月23日《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》实施前建成的老宅,哪怕没有完整审批材料,只要满足两个核心条件就能办:一是邻里之间无边界纠纷(权属无争议),二是没被列入农村乱占耕地建房专项整治范围,也没触碰永久基本农田和生态保护红线。
不用再翻几十年前的老手续,操作超简单:让村委会出具“建造时间和权属来源证明”,找专业机构做房屋测绘报告,经过组级、村级、乡镇级“三级审核确认”,就能按房屋实际现状登记。梅州兴宁的王大爷家1998年建的老宅,没任何审批手续,之前多次申请确权都没通过,新政出台后他提交了村委会证明和测绘报告,19天就拿到了不动产权证书,“有了这个证,以后给儿子继承也有合法依据了,心里踏实多了!”
这里还有个“老房福利”:1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建成的老宅,只要没扩建过,不管有没有超过后来的面积标准,都能按实际面积全额登记,不用核减,相当于给老房子“全额确权”。像广州就明确,1986年12月31日前建成的老宅,经村委会同意并公示无异议,报镇街审核后就能直接确权,不用补任何手续。
2. 超规房屋:面积超标不拒登,合法部分照样确权
“建房时不小心超了面积,会不会被强拆?确权能不能过?”这是很多农户的头号顾虑。以前只要宅基地或房屋建筑面积超标,确权申请直接驳回,超规房一直处于“灰色地带”,现在新政实行“分类登记”,不再“一刀切”:
• 宅基地面积没超标,但房屋建筑面积超标的:经村委会公示30天无异议,按宅基地实际面积和当地房屋建筑标准面积登记,超占部分在证书附记栏注明,不影响合法部分产权;
• 宅基地和房屋建筑面积都超标的:同样经公示和三级审核,按当地宅基地标准面积和房屋建筑标准面积登记,超占部分注明即可。
湛江遂溪的李先生家就是例子,宅基地批准面积80平方米(当地平原地区标准),2015年建房实际建了100平方米,之前多次申请确权都没通过。新政实施后,他提交材料申请,最终按80平方米标准面积登记,超占的20平方米在证书上注明,“合法部分有了法律保障,以后拆迁、流转都没问题,比无证房强太多了!” 这里要明确,广东各地宅基地面积标准有法律规定:平原地区和城市郊区每户不得超过80平方米,丘陵地区120平方米以下,山区150平方米以下,像广州还规定建筑面积控制在280平方米以内、建筑层数不超过3层,超规认定会严格按当地标准执行。
3. 特殊情况房:户口迁出、继承所得,6类主体都能办
很多特殊情形的房产以前确权无门,这次新政明确了6类合法申请主体,彻底解决“人不在村,房难确权”问题,还特别保障了农村妇女和华侨的权益,各地市也细化了执行细则:
• 本村原村民户口迁出或“村转居”,但仍合法拥有宅基地的(农民进城落户后,原宅基地也能确权);
• 扶贫搬迁、地质灾害防治、移民安置等按政府规划批准建房的(需退出原宅基地并注销登记);
• 继承农村房屋的(哪怕继承人不是本村集体经济组织成员,证书附记栏会注明“合法继承人”);
• 1999年1月1日前合法取得宅基地的非农业户口居民(含华侨);
• 华侨原农村房屋拆除或坍塌后,经批准在原宅基地或村内重建的;
• 农村妇女因婚嫁在新家庭合法取得宅基地的(原宅基地按规定注销,保障妇女权益不受村规民约侵害)。
梅州的陈女士户口迁到深圳多年,父母去世后留下农村老宅,之前一直担心没法继承确权。新政实施后,她提交了继承证明、父母宅基地材料和身份证明,经村委会公示和三级审核,顺利办完过户登记,拿到了自己的不动产权证书。另外,分家析产导致“房地权利人不一致”的(比如宅基地是父亲名字,房屋是儿子建的),只要有村委会盖章的调解证明,公示无异议后就能明确统一登记的权利主体。
二、新政3大亮点:流程简化+多渠道办理,18天拿证不是噱头
除了放宽确权条件,新政在办理流程上也做了大幅优化,从“跑断腿”到“少跑腿”,18天拿证完全能实现,还解决了以前“户宅互为前置”的堵点问题,这都是有官方流程和地市实践可查的。
1. “三级联审”机制:不用来回跑部门
以前办确权要挨个跑村委会、乡镇政府、县自然资源局,材料不全就得反复补。现在实行“组级—村级—乡镇级”三级审核,村委会审核后直接上报乡镇,乡镇审核完再报县级部门,不用农户自己跑各个部门,材料流转效率大幅提升。
根据广东政务服务网公开流程,受理申请后5个工作日内完成初审,审查2个工作日,决定1个工作日,制证5个工作日,送达5个工作日,材料齐全、权属无争议的最快18天就能登簿发证,就算是继承房、超规房等复杂情况,也能在30天内办结。更贴心的是,新政明确“每名年满18周岁的成年子女,原则上可单独视为一‘户’”,解决了以前公安部门分户要宅基地、确权要分户证明的“循环堵点”,像惠来县就规定,满足分户条件未分开居住的“一户多宅”,也能按规定确权。
2. 3种办理渠道:线上线下都能办,行动不便可代办
为了方便不同农户,新政提供3种办理方式,任选其一,尤其照顾到了老年人和行动不便的群体,还支持跨省通办,各地市也拓展了本地化渠道:
• 线下办理:带材料到乡镇自然资源所或不动产登记窗口申请,受理后领回执,后续按通知领证书或选择邮寄;
• 线上办理:登录“广东政务服务网”或广东省“互联网+不动产登记”平台,搜索“宅基地确权登记”,上传电子材料即可,电子材料与纸质材料效力等同,审核通过后可邮寄原件核验或现场提交,全程线上追踪进度;
• 委托代办:把材料交给村委会统一收集上报,或委托亲属办理(需提供授权委托书),惠来县还支持通过微信委托村集体代为指界确认,适合没时间或行动不便的老人、残疾人。
广州从化的张阿姨78岁行动不便,让儿子把材料交给村委会代办,全程没出门,23天后就收到了邮寄上门的不动产权证书,“政府考虑得太周到了,不用老年人跑东跑西,坐在家里就拿到证了!”
3. 收费大幅优惠:登记费减免,仅收工本费
办理宅基地确权,农户最关心的收费问题也有了明确答案,而且优惠力度很大,杜绝乱收费,各地市统一执行省定标准:
• 农村居民申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记:免收登记费,仅收不动产权属证书工本费,每本10元;
• 单独申请宅基地使用权登记:完全免收费用,一分钱不用花;
• 集体建设用地登记:按非住宅类标准收费,每件550元,农村学校、养老院等公共服务设施可享受减免。
所有收费公开透明,实行收支两条线管理,不会出现“乱收费”“搭车收费”,如果遇到违规收费,可直接打12345热线投诉,相关部门会依法处理。
三、实操攻略:材料+流程+避坑,一步到位不白跑
想顺利确权,关键要带齐材料、走对流程,避开政策红线,这部分干货是结合官方材料清单和地市实操经验整理的,一定要记牢,避免白跑冤枉路。
1. 必备材料清单(带齐这些,一次通过)
核心材料一定要准备好,部分材料实现信息共享后可免交,复印件最好经村委会盖章确认:
• 不动产登记申请表(可在窗口领或线上下载,需申请人签字盖章);
• 申请人身份证明:身份证、户口本原件及复印件(已关联电子证照的,现场可免带原件);
• 房屋权属来源材料:村委会出具的建造时间和权属来源证明、继承公证书、分家析产协议等(无证老宅可免交审批材料,由村委会出具权属情况说明);
• 房屋相关材料:有资质的测绘单位出具的房屋测绘报告、宗地图、房屋平面图(惠来县要求1:500比例尺,部分地区可由登记机构统一组织测绘,费用由政府承担或补贴);
• 审核确认材料:村委会出具的权属无争议证明,以及组级、村级、乡镇级三级审核确认材料(部分由部门协调获取,不用申请人单独跑);
• 特殊情况材料:继承房产需提供亲属关系证明;户口迁出的需提供原宅基地合法取得证明;扶贫搬迁房需提供政府批准文件;委托代办需提供授权委托书;华侨建房需提供侨务部门相关证明。
2. 办理流程:5步就能搞定,清晰不复杂
1. 准备材料:按清单收集整理相关材料,确保复印件盖章齐全,特殊情况材料提前准备,避免遗漏;
2. 提交申请:选择线上、线下或委托代办渠道提交申请,材料齐全的当场受理,不齐的会一次性告知补正,不用反复跑;
3. 三级审核与公示:受理后材料依次经组级初审、村级审核公示(不少于30天,惠来县等部分地区为15个工作日)、乡镇联合审核,确保权属无争议、符合政策要求;
4. 缴纳费用(如需):按规定缴纳工本费,可线上扫码或现场缴纳,无需缴费的直接跳过;
5. 登簿发证:审核通过后完成不动产登簿,申请人可到窗口现场取件或等待邮寄送达,拿到不动产权证书就完成了确权。
3. 避坑提醒:6类禁登情形+5个实操坑,千万别踩
新政明确6类情形一律不得登记,还有5个实操坑要避开,否则确权会失败,各地市也在严格执行这些规定:
• 禁登情形(绝对不能碰):城镇居民违法购买宅基地和农房;社会投资主体下乡建别墅大院、私人会馆;借流转之名圈占或买卖宅基地;违法违规合作建房;“小产权房”;违反永久基本农田和生态保护红线建房;
• 实操坑(一定要避开):隐瞒权属争议(需先协商解决并出具调解证明,惠来县支持异议复查);占用耕地建房(会被列入专项整治,不得登记);提供虚假材料(会被驳回,影响后续申请);遗漏公示环节(未公示或公示有异议未处理,无法进入审核);未按规定分户(年满18周岁可单独视为一“户”,需提前确认分户资格)。
另外,广州等地还规定,宅基地住房可按1:1比例置换拆迁安置房,确权面积小于280平方米的,超出部分按成本价补缴费用后可置换,最多不超过280平方米,这也是确权后的一项福利,大家可以关注当地具体政策。
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